[url=SIS Genral Chit Chat from http://yixianrongblog.blog.sohu.com/]SIS Genral Chit Chat from http://yixianrongblog.blog.sohu.com/[/url]2007-07-23 |
            易宪容：政府对房市的可为与不可为

   在过去一年半的时间里，深圳的平均房价从2005年的7000元/平方米上涨到接近16000元/平方米，上涨了129%，仅2007年前6个月，房价就上涨了50%。在这样的高房价下，深圳的一个楼盘的市值可买下整个伊利集团。

　　从这些信息可以看到，首先，近几年深圳的房地产市场已经不是一个居民住房消费的市场，而是一个房地产投机炒作的市场。深圳房地产投机炒作盛行，香港居民的功劳不少。有深圳官员称，香港居民在深圳购房所占比例达到7%。如果这7%的投资者一直预期深圳的房价会上涨，那么整个房地产市场的价格就会随着这种预期上涨推高。因此，政府如何来遏制住这7%推高当地房价快速上涨的预期，是调整当前深圳房价上涨的重要方面。

　　其次，深圳房价在短期内的快速飚升，不仅使深圳各楼盘的市值膨胀，也使各楼盘利润成倍上涨。面对突然间从天上掉下来的暴利，房地产开发商和房地产中介机构会以惜售、捂盘等非市场的方式来对这个市场的投机炒作推波助澜。在这个过程中，深圳的银行为了分到一杯羹，会突破种种信贷政策的限制，让银行的资金大量流入房地产市场。

　　第三，尽管当前深圳房地产市场的价格快速飚升，但深圳房地产投资者心里明白，这个市场已经炒作得很离谱，如果不能在一个确定的时间内退出，那么这个市场的投资所面临的风险是巨大的。

　　面对深圳快速飚升的房价在全国引起的诸多争议，深圳政府开始推出一系列调控政策。“明确方案、现场监管”的新盘销售监管模式和境外人士只能购买一套房产等政策相继出台，推行统一格式的二手房交易合同文本以及建立二手房市场价格评估体系等工作也在进行中。在这种情况下，深圳的房价上周(7月4日-7月10日)终于下降了。据最新的统计数据，深圳上周新房成交单位均价1.3万元，较上周1.47万元下降了12.3%。当然，这些政策效果如何还得继续观察。

　　对于政府对房地产市场的作为，今年以来广州、南京等地都陆续推出了不少政策。这些政策对当地房地产市场产生的作用不一。至于结果如何，我们还得拭目以待。

　　在中国特殊的土地国有制下，政府对房地产市场有绝对的主导作用。但是，政府对房地产市场具有可为与不可为的地方。如果把握不好，政府的宏观调控不仅无法改变目前国内房地产市场的这种乱象，反而可能成为导致房地产市场不能够健康持续发展的根源。

　　对房地产市场价格的管制或限制，政府是不可为的。在市场运作中，政府不能直接调控或管制房地产市场的价格，而只能通过调整市场的供求关系来改变房地产市场的价格，否则，只会让整个房地产市场面临更多的问题。

　　政府可为的，是确定房地产市场的发展模式与宗旨，用市场工具来调整房地产供求关系。比如美国的《住宅法》就明确规定，房地产的发展就是要生产舒适安全、让绝大多数有支付能力的人进入市场购买的住房。在这种明确的宗旨下，所有的房地产市场政策都围绕着这个宗旨而制定。在一些市场经济发达的国家，政府能够通过信贷政策、税收政策对房地产市场炒作进行严格的限制，因此炒作房地产是无利可图的。

　　中国政府应该对房地产市场的发展宗旨有一个明确的规定，把中国房地产市场的发展确立为如何提高整个中国居民住房福利水平的市场而不是炒作投机的市场。如果中国的房地产市场被界定为一个全体居民住房消费的市场，那么目前中国房地产市场的一切基本问题就迎刃而解了。在这点上，政府对房地产市场是大有作为的。

    2007-07-23 | 易宪容：加息和利息税调整要看长期影响




    2007年7月21日，规模空前的搜狐第二届博客大会暨搜狐3.0落成大典在北京朝阳公园隆重启幕！经济学家、财经名博易宪容出席大会，并接受了搜狐财经的专访。
               利息税调整是整个社会的胜利

　　搜狐财经：请您谈谈此次加息和调整利息税的意义。

　　易宪容：这次加息来讲，与前几次有较大的差距。这次加息和过去以往不同，它强调了早几年货币政策，这次的货币紧缩政策来讲重要在价格竞争的调整，价格竞争就是利息的变化，过去成本准备金，这是第一个增加。这次加息主要建立在如何改变目前一个的政策，加息前，是负的1.952，加息以后，而且对利息税减免以后，如果7月份的CBS4.4%，我们现在的利率仍然是负1.236。在这种情况下，中央政府改变的负利政策，加息肯定持续进行。

    第三点，我们加息来讲把利息税下降与结合。我早在几年就提出，我国现有的利息税制度是不公平不公正的，利息税开征我们个人所得税的消费，个人所得交税有几个功能，第一政府税收的功能，调节收入分配的功能，这是基本的功能。通过调节收入分配的功能没有达到，因为利息税是一刀切的方式，无论你有钱没钱，只要存钱，都要交税，就是金融工具相当落后，金融市场不发达的情况下，绝大多数民众特别是收入低的民众，基本收入都放在银行作为存款。都要交利息税，这是不公正的，比如在香港，征收利息税前首先要扣除相关基数，比如十万可以免税的。利息税前段时间政府的职能部门坚决反对调整利息税，但最终还是没有听取职能部门的意见，而是听社会舆论的意见。利息税本身是不公正的东西，不管它有多少理由都是错误的。所以说，是整个社会的胜利，也是整个民众的胜利，这次利息税调整来讲，这三个方面的意见是非常重要的。

　　            利率持续上调 将促使房价回归理性

　　搜狐财经：加息和调整利息税，对哪些行业的影响较大？

　　易宪容：对房地产行业影响会很大。整个这轮经济增长是房地产推动的，房地产是一个由金融支持，金融密集型产业，如果没有这个调整，对房地产市场影响很大。举一个最简单的例子，如果我们把5%的利率的时候，一块钱，30年的浮利计算来讲，是系数4点多。如果10%的情况下，算成一倍，它的利息价格总值来讲是4%多了。利息的调整对房地产市场特别对房地产期房的影响特别大。整个房地产市场调节以后，对整个经济对各个行业的影响都很大。

　　搜狐财经：现在利率提高，房贷每年只高出几百块钱，从普通老百姓购房来看影响似乎不是很大。

　　易宪容：这次利息加息来讲，如果加1.2，本身来讲，构成这样的结果来看，没有什么关系。你想利息加了六将次，总共加了一点六几。过去从五点多加到现在7.3，这个影响很大。如果假定我们利息还是加下去，我们现在要保证它的正利率情况下，还差一点多，房贷利率会升9%，在5%的时候，按揭贷款来讲，可能只能付四千块钱，但是升到10%的时候，要付八千万，如果买一个房子120万总市值，你贷款100万，利率10%的时候，你要付332万，利率就要支付232万块钱，这个影响很大。举一个很简单的例子，房地产市场八年，到去年开始已经进行迅速调整，利率从2004年6月开始调到2006年8月，上调了17次，4.25个百分点，所以房地产市场11月就降了，现在来讲房地产一不能不平衡，现在面临的问题是房地产市场面临的系统问题。

　　搜狐财经：您是否认为中国进入了加息周期？

　　易宪容：中国早就进入了加息周期，负利率是最好的证明。进入这样的周期，只要有人民币持续升值，不断加息的话，股市包括房地产的房价都会下跌。利率上涨，就看政府如何对利率的理解，如果利率持续上调，一定会促使房价回归理性。如果利率只是上调这次，下次不动了，没有多少意义。上调三次，四次五次，十次，房地产市场一定会带来很好的调整，因为利率达到一个公信水平，按照7月份的利率水平，贷款利率应该达到9%左右。这块调整以后，我们房地产市场一定会回归理性。
           加息和利息税调整不会减缓股市投机热情

　　搜狐财经：现在普遍认为，加息和调整利息税对股市的影响不会很大，您如何看？

　　易宪容：现在很多人说，对股市没有什么影响，其实不是这样。如果说我们股市，一个是房地产快速成长，一个是房地产行业带动所有的行业快速成长，那么股市的业绩，就没有。我们从长期来看，对股市的影响很大。大家一定要把这个长期来看。如果是一个炒作的股市或者做价值投资的股市没有什么影响，因为本身来讲对实际资金没有什么关系。如果股市真正成为一个健康发展的市场，肯定有影响的。人民币价值升起来，企业的融资成本提高了，因为现在房地产推动整个经济，房地产推动的经济，在这样形成下，只要房地产市场一个大的调整，整个市场经济就会有很大的变化，对股市影响很大。在一个健康发展的股市，是以企业的市场价值为整合，市场价值跟企业的成本来决定的，比如我们融资成本提高，肯定让企业融资成本增加，它的利润减少，市值也减少，它的股票就会降低。

　　利息这个东西，不要看短期会怎么样，它要长期影响的，你价格机制变化，不能说加息以后，我加0.27%没有什么影响，加息2.7%肯定有影响。

　　利息的上升跟股市的价格正好反向，人民币上升，银行的资金不流出去。加息以后，对其他产业，特别是对房地产市场的影响会很大。现在对银行的影响也很大，整个股市的主导产业就是房地产跟银行，这样大行业的融资成本的提高，利润的下降，由于股市的价格有变化，市场也会随之波动。所以，如果有的人说加息对股市没有什么影响，它只看了利息加了0.27%的结果，金融问题不是结果如何，是过程问题，你要看利息的变化。另外，关键在于我们股市现在是一个炒作的股市，还是一个健康发展的股市，你施展价值的股市还是你做东的股市。业绩好，可以炒得很低，业绩差，可以炒得很高。在这个非理性的炒作市场，金融工具也难发挥正常的功能。

　　搜狐财经：你认为现在的股市是炒作的股市？如何有效遏制过度投机？

　　易宪容：是炒作的股市。不需要遏制，要自生自灭，有人说股市一定要涨五千点，六千点，七千点，如果没有支撑，再炒作下去，很危险。基础制度好了，其他就好了，我的文章写得清清楚楚。不讲制度，讲其他有什么用。现在买股票就是提款机，你要掉下来不就是自己掉死了。

　　博友：易老师问你一个问题，我姐姐在深圳，三月份买的房子六千五，现在涨到一万多，这是什么原因？

　　易宪容：炒作。

　　博友：会降下来吗？

　　易宪容：要炒作的东西肯定会破灭的。

　　博友：北京的房价会是什么情况？您预测一下。

　　易宪容：只要把利息加上去，肯定会回归理性。



[ 本帖最后由 xte1930 于 2007-7-23 11:07 PM 编辑 ]

cfiget

利息越加，房价会越疯狂。别指望靠那点利息把房价打下来，就算利息加到100%也没有，这中间的根本问题在于ZF也是房价上涨的利益同盟。看看大小产权之争就知道了。